Schweizer Hypotheken für Expats: was Sie aufnehmen können - und wie
Die Schweizer Kreditregeln sind streng, aber berechenbar: mindestens 20% Eigenmittel, ein kalkulatorischer Tragbarkeitstest mit 5% und die Ein-Drittel-Regel. Verstehen Sie sie - und prüfen Sie unten, was Sie sich leisten können - bevor Sie einem Inserat verfallen.
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Die zwei Regeln, die alles entscheiden
Jede Schweizer Hypothek hängt an zwei Tests: genügend Eigenmittel (mindestens 20%, davon 10% in echten Barmitteln) und die Tragbarkeit (Gesamtwohnkosten unter rund einem Drittel des Einkommens, gerechnet mit einem kalkulatorischen Satz von 5%).
Der Eigenmitteltest ist streng. Sie brauchen mindestens 20% des Kaufpreises als eigene Mittel, und mindestens die Hälfte davon (10% des Preises) muss aus echten Barmitteln oder Wertschriften stammen - einem Sparkonto, einem steuerbaren Wertschriftendepot oder Ähnlichem. Die übrigen 10% können aus Ihrer 2. Säule oder Säule 3a kommen.
Am Tragbarkeitstest scheitern viele Kaufwillige. Banken rechnen nicht mit dem heutigen realen Zinssatz; sie testen mit einem kalkulatorischen Satz von rund 5%. Dazu addieren sie Amortisation und Unterhalt (in der Regel rund 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr). Die kombinierten Jahreskosten müssen unter rund einem Drittel Ihres Bruttoeinkommens bleiben - der sogenannten Ein-Drittel-Regel.
Die Logik ist defensiv: Steigen die Zinsen, müssen Ihre Zahlungen auf dem Papier weiterhin komfortabel aussehen. Deshalb kann einem Paar mit solidem Schweizer Lohn gesagt werden, es könne sich ein Eigenheim nicht leisten, das zu den heutigen Zinsen bezahlbar wirkt.
Erste Hypothek, zweite Hypothek und Amortisation
Banken teilen das Darlehen in eine erste Hypothek von bis zu rund zwei Dritteln des Werts und eine zweite Hypothek für den Rest bis 80% - die über rund 15 Jahre zurückgezahlt werden muss.
Die erste Hypothek - bis zu rund zwei Dritteln des Liegenschaftswerts - kennt keine Amortisationspflicht. Viele Schweizer Hauseigentümer lassen sie jahrzehntelang bestehen, weil die Zinsen abzugsfähig sind und die Schuld selbst das steuerbare Vermögen senkt.
Die zweite Hypothek deckt die Scheibe zwischen dieser ersten Tranche und der Belehnungsgrenze von 80%. Dieser Teil muss amortisiert - zurückgezahlt - werden, und zwar innert rund 15 Jahren oder bis zur Pensionierung, je nachdem, was zuerst eintritt.
Sie können direkt amortisieren (indem Sie das Darlehen jedes Jahr abbauen) oder indirekt über ein Säule-3a-Konto. Die indirekte Amortisation ist meist steuerlich günstiger: Die Hypothek bleibt hoch (Zins- und Vermögensabzüge bleiben also erhalten), und Sie bauen in einer Säule 3a Kapital auf, das die Schuld am Ende tilgt. Wie das genau funktioniert, zeigt unsere Seite zur Säule 3a.
Festhypothek oder SARON
Sie wählen zwischen einer Festhypothek, bei der der Zinssatz für eine feste Laufzeit gebunden ist, und einer SARON-Hypothek, die mit dem Schweizer Referenzzinssatz schwankt.
Eine Festhypothek, üblicherweise über 2 bis 10 Jahre abgeschlossen, bindet Ihren Zinssatz für die ganze Laufzeit. Ihre monatlichen Kosten sind vollständig planbar - nützlich, wenn Ihr Budget wenig Spielraum für Überraschungen hat oder Sie schlicht Wert auf Ruhe haben.
Eine SARON-Hypothek schwankt mit dem Swiss Average Rate Overnight, zuzüglich einer Bankmarge. Historisch war sie im Durchschnitt günstiger als eine Festhypothek, doch der Satz kann sich von Quartal zu Quartal nach oben oder unten bewegen - Ihre monatlichen Kosten schwanken also.
Die richtige Antwort hängt davon ab, wie empfindlich Ihr Budget auf Zinsänderungen reagiert, und von Ihrer Risikobereitschaft. Viele Eigentümer verteilen ihre Finanzierung auf mehrere Tranchen - teils fest, teils SARON, allenfalls mit unterschiedlichen Laufzeiten -, um Sicherheit und Flexibilität auszubalancieren.
Expats, Bewilligungen und die Lex Koller
Wer eine B- oder C-Bewilligung hat, erhält für den eigenen Hauptwohnsitz in der Regel eine Hypothek zu ähnlichen Konditionen wie in der Schweiz Ansässige.
Die Lex Koller schränkt Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz beim Kauf von Ferienwohnungen oder reinen Renditeobjekten ein. Ihren eigenen Hauptwohnsitz betrifft sie hingegen nicht: Wenn Sie mit gültiger Bewilligung in der Schweiz leben und arbeiten, wird das Zuhause, in dem Sie tatsächlich wohnen, weitgehend gleich behandelt wie bei einem Schweizer Käufer.
Sie können die 2. Säule und die Säule 3a für den Kauf einsetzen - entweder durch Bezug oder durch Verpfändung. Die Verpfändung lässt Ihre Vorsorge intakt, nutzt sie aber als Sicherheit; der Bezug bringt Ihnen Bargeld, schmälert jedoch die späteren Altersleistungen und löst eine (vergleichsweise tiefe) Kapitalauszahlungssteuer aus. Siehe dazu unsere Seite zur Pensionskasse (2. Säule).
Weil Banken und Versicherer Hypotheken sehr unterschiedlich bepreisen, hilft Ihnen eine unabhängige Vermittlung, keine «Treueprämie» an jene Bank zu zahlen, bei der Ihr Lohn ohnehin eingeht. Gerade für Expats - mit dem Schweizer Markt wenig vertraut, manchmal ohne lange lokale Kredithistorie - spart ein sauberer Vergleich über Banken, Kantonalbanken, Versicherer und Pensionskassen hinweg oft mehrere tausend Franken pro Jahr.
Was können Sie sich wirklich leisten?
Geben Sie Einkommen, Eigenmittel und Zielpreis ein - wir wenden den üblichen kalkulatorischen Schweizer 5%-Test und die Ein-Drittel-Regel an.
Ihre Zahlen
Mindestens 20% des Preises, davon mindestens 10% in barem Geld (nicht aus der Pensionskasse).
Ihre Tragbarkeit
Sieht tragbar aus
Die Kosten betragen 28.9% des Bruttoeinkommens und die Belehnung 75.0% - innerhalb der üblichen Schweizer Regeln.
Kalkulatorische Kosten pro Jahr
Nur indikativ, basierend auf den üblichen Schweizer Finanzierungsregeln (Stand 2025) - kein Kreditangebot. Banken entscheiden unterschiedlich.
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Erzählen Sie uns kurz von Ihrer Situation - ein Expat-Berater meldet sich innert eines Arbeitstages zurück.
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Wie viel kann ich für ein Schweizer Eigenheim aufnehmen?
Schweizer Banken verlangen mindestens 20% Eigenmittel und prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Satz von rund 5%, wobei die gesamten Wohnkosten unter etwa einem Drittel des Bruttoeinkommens bleiben müssen. Nutzen Sie den Tragbarkeitsrechner oben für eine realistische Zahl zu Ihrer Situation.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens 20% des Kaufpreises, und mindestens die Hälfte davon (10% des Preises) muss aus echten Barmitteln oder Wertschriften stammen statt aus Vorsorgegeldern. Die restlichen 10% können aus Ihrer 2. Säule oder Säule 3a kommen.
Kann ich meine Vorsorge für den Kauf eines Eigenheims einsetzen?
Ja. Sie können die 2. Säule und die Säule 3a für den selbst bewohnten Hauptwohnsitz nutzen - entweder durch Bezug oder, oft klüger, durch Verpfändung. Beide Wege haben steuerliche und vorsorgerechtliche Folgen, die man vorher prüfen sollte.
Soll ich eine Festhypothek oder eine SARON-Hypothek wählen?
Eine Festhypothek bindet Ihren Zinssatz für eine feste Laufzeit und gibt Sicherheit; eine SARON-Hypothek ist variabel und im Durchschnitt meist günstiger, aber schwankend. Entscheidend ist, wie empfindlich Ihr Budget auf Zinsänderungen reagiert.
Bekommen Expats mit B-Bewilligung eine Hypothek?
Ja - Inhaber einer B- oder C-Bewilligung erhalten für einen Hauptwohnsitz in der Regel eine Hypothek zu ähnlichen Bedingungen wie Ansässige. Die Lex Koller schränkt Ferien- und Renditeobjekte für Personen ohne Wohnsitz ein, nicht aber Ihr eigenes Zuhause.
Was ist Amortisation?
Es ist die Rückzahlung der zweiten Hypothek auf rund zwei Drittel des Liegenschaftswerts über etwa 15 Jahre. Sie können das direkt tun oder indirekt über ein Säule-3a-Konto, was steuerlich meist günstiger ist.
Wissen Sie, was Sie sich leisten können - bevor Sie sich in ein Inserat verlieben
Rechnen Sie die Zahlen mit den eingebauten Schweizer Regeln durch, und sprechen Sie dann mit einem unabhängigen Berater über die beste Struktur - Fest oder SARON, direkte oder indirekte Amortisation und wie Sie Ihre Vorsorgesäulen klug einsetzen.