Kaufen oder mieten in der Schweiz: was die Zahlen sagen

Der Wert liegt bei 36.3% (BFS, Strukturerhebung 2021), gegenüber rund 70% in den Nachbarländern. Mieten ist in der Schweiz keine zweitbeste Lösung und kein Zeichen für ein tiefes Einkommen: Es ist die normale, angesehene und langfristige Wohnform, und der Mietwohnungsbestand wird professionell bewirtschaftet, gut unterhalten und rechtlich in einem international unüblichen Mass geschützt.

In den Städten ist der Abstand noch deutlicher. Die Eigentumsquote liegt bei rund 16% in Basel-Stadt, 19% in Genf und 28% in Zürich (BFS; swissinfo.ch). Wer in eines dieser Zentren zieht, ist von gut bezahlten Kolleginnen und Kollegen umgeben, die freiwillig zur Miete wohnen - und oft auch notgedrungen, weil das für einen Kauf nötige Eigenkapital in diesen Märkten selbst mit gutem Lohn ausser Reichweite liegt.

Dafür gibt es drei strukturelle Gründe. Die Preise sind im Verhältnis zu den Einkommen sehr hoch, weshalb nicht die monatliche Belastung, sondern das Eigenkapital die eigentliche Hürde ist. Die unten beschriebenen Regeln zu Eigenkapital und Tragbarkeit sind bewusst konservativ und werden von der Aufsicht durchgesetzt, nicht bloss von den Banken bevorzugt. Und bis heute besteuert das Steuersystem den Eigenmietwert von selbstbewohntem Eigentum und lässt zugleich den Abzug der Hypothekarzinsen zu, was den Anreiz zur Schuldentilgung schwächte und Eigentum weniger offensichtlich vorteilhaft machte als in Grossbritannien oder den USA.

Pro Quadratmeter ergibt der Median für Eigentumswohnungen rund CHF 7'300-7'400 pro m2. Das sind nationale Medianwerte, und sie verdecken eine enorme Spannweite: Rund um Zürich, Zug und den Genfersee kauft dasselbe Geld nur einen Bruchteil der Fläche, während Teile des Juras, des Tessins und der voralpinen Kantone deutlich unter dem Median liegen. Ein nationaler Durchschnitt ist ein Ausgangspunkt zur Orientierung, kein Budget.

Die Richtung zeigt weiterhin nach oben. 2025 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um rund 4-6% gegenüber dem Vorjahr, jene für Einfamilienhäuser um rund 2.5-6.5%, je nachdem, welchen Index man liest (Spannen von IAZI und Wuest Partner; swissinfo.ch, 2025). Tiefe Zinsen, wenig Neubau und die anhaltende Zuwanderung wirken alle in dieselbe Richtung, und es gibt keine Anzeichen, dass sich die Angebotsknappheit rasch entspannt.

Für eine Expat-Familie heisst das konkret: Mit dem Kauf zuzuwarten hat nicht nur einen Nutzen, sondern auch einen Preis. Die Preise sind seit mehreren Jahren stärker gestiegen als die meisten Sparzinsen. Das ist aber kein Grund zu kaufen, bevor Sie wissen, in welchem Kanton Sie bleiben wollen - die weiter unten beschriebenen Transaktionskosten bestrafen einen zu frühen Schritt weit härter als ein Jahr steigender Preise. Lesen Sie dies zusammen mit unserem Guide zu den Lebenshaltungskosten, um zu sehen, wie das Wohnen ins Gesamtbudget passt.

Die Schweizerische Nationalbank hält ihren Leitzins bei 0.00% seit September 2025 (SNB). Das wirkt direkt auf SARON-Hypotheken, die dem Referenzzinssatz des Geldmarkts folgen und aktuell inklusive Bankmarge bei rund 0.8-1.3% all-in liegen. Eine 10-jährige Festhypothek orientiert sich an den längerfristigen Swapsätzen und kostet rund 1.6-2.2% (Comparis, MoneyPark, UBS; indikativ, Ende 2025/2026).

Diese Werte sind im internationalen Vergleich aussergewöhnlich und der wichtigste Grund, weshalb die Frage Kaufen oder Mieten wieder gestellt wird. Bei einem Darlehen von CHF 800'000 macht der Unterschied zwischen 1.7% und 4% mehr als CHF 18'000 pro Jahr aus - in vielen Gemeinden fast eine ganze Jahresmiete.

Die Wahl zwischen SARON und Festhypothek ist ein Risikoentscheid, keine Prognoseübung. SARON ist heute günstiger und kann kurzfristig steigen; ein fester Satz kostet einen Aufschlag und kauft Sicherheit für die Laufzeit. Viele Haushalte teilen das Darlehen in Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten auf, damit nicht alles gleichzeitig neu bepreist wird. Unser Hypotheken-Guide erklärt die Strukturen und wie Banken sie offerieren.

Die Eigenkapitalregel ist streng: mindestens 20% des Kaufpreises, wovon mindestens 10% hartes Eigenkapital sein müssen - Ersparnisse, Wertschriften oder eine Schenkung, ausdrücklich aber kein Geld aus der 2. Säule. Die weiteren 10% dürfen aus einem Vorbezug oder einer Verpfändung der Pensionskasse stammen, und auch Guthaben der Säule 3a lassen sich einsetzen. Bei einem Objekt für CHF 1 Million sind das CHF 200'000, davon CHF 100'000 echtes eigenes liquides Kapital.

Die zweite Hürde ist die Tragbarkeit, und sie bringt mehr Käuferinnen und Käufer zu Fall als das Eigenkapital. Die Banken rechnen Ihre Kosten mit einem kalkulatorischen Zins von 5%, nicht mit dem tatsächlich bezahlten Satz, plus rund 1% für den Unterhalt und die vorgeschriebene Amortisation. Das Total muss unter rund 33% des Bruttohaushaltseinkommens bleiben. Für ein Objekt von CHF 1 Million bedeutet das ein Haushaltseinkommen von rund CHF 150'000-180'000 brutto (indikativ).

Schliesslich die Amortisation. Jede Belehnung über 66.7% des Verkehrswerts muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf dieses Niveau zurückgeführt werden, je nachdem, was zuerst eintritt. Das ist ein realer Mittelabfluss von mehreren tausend Franken pro Jahr, den Mieterinnen und Mieter nie haben - anders als Miete baut er allerdings Ihr eigenes Vermögen auf und nicht jenes der Vermieterschaft. Unsere Checkliste zum Hauskauf listet die Unterlagen auf, welche die Banken verlangen.

Bis heute müssen selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer in der Schweiz eine fiktive Miete für das eigene Zuhause als steuerbares Einkommen deklarieren, ausgeglichen durch Abzüge für Hypothekarzinsen und Unterhalt. Die Reform streicht beide Seiten dieser Gleichung. Ab dem 1. Januar 2029, dem vom Bundesrat festgelegten Termin, gibt es keinen steuerbaren Eigenmietwert mehr auf selbstbewohntem Eigentum (EFD, 2025).

Der Preis dafür sind die Abzüge. Die Abzüge für Hypothekarzinsen fallen weitgehend weg, erhalten bleibt nur ein befristeter, degressiver Abzug für Ersterwerbende über rund zehn Jahre, und die Abzüge für Unterhalt und Renovation entfallen auf Bundesebene. Die Kantone dürfen zudem eine spezielle Objektsteuer auf Zweitwohnungen einführen, um die Einnahmen in Tourismusregionen zu sichern.

Wer gewinnt und wer verliert, ist ziemlich absehbar. Eigentümer mit wenig Schulden gewinnen: Ein Haushalt, der stark amortisiert hat, versteuerte den Eigenmietwert und konnte kaum Zinsen abziehen - künftig entfällt diese Steuer einfach. Hoch verschuldete Eigentümer verlieren, weil der Zinsabzug wegfällt, der ein grosses Darlehen attraktiv machte, und mit ihm der Abzug für ein grösseres Renovationsprojekt. Die traditionelle Schweizer Strategie, die Hypothek aus Steuergründen bewusst hoch zu halten, verliert ab 2029 deutlich an Wert, und wer heute kauft, sollte beide Regime durchrechnen, bevor er die Höhe der Verschuldung festlegt.

Alle Zahlen in der Tabelle sind indikativ: Kaufpreis CHF 1 Million, Eigenkapital CHF 200'000, eine Hypothek von CHF 800'000 zu rund 1.7%, Unterhalt von etwa 1% des Werts und eine Marktmiete von CHF 2'500 pro Monat für ein gleichwertiges Objekt. Verändern Sie die Mietannahme um CHF 300 pro Monat, und das Ergebnis kippt - genau darum geht es.

Zwei Posten, welche die Tabelle nicht zeigt, entscheiden die meisten realen Fälle. Transaktionskosten kommen mit rund 3-5% des Kaufpreises vorab dazu: Handänderungssteuer von 1-3.3% je nach Kanton (Zürich erhebt keine), Notariatskosten von 0.2-1% sowie Grundbuchgebühren. Bei CHF 1 Million sind das CHF 30'000-50'000, die Sie nie wiedersehen. Und die CHF 200'000 Eigenkapital sind Kapital, das anderswo hätte angelegt werden können.

Deshalb lautet die praktische Regel: ein Horizont von rund 5 bis 10 Jahren. Darunter überwiegen die einmaligen Kosten den monatlichen Vorteil. Darüber liegen Eigentümerinnen und Eigentümer dank Amortisation und Preiswachstum meist vorne. 2025 war Kaufen bei diesen tiefen Zinsen Berichten zufolge in rund der Hälfte der Schweizer Gemeinden bereits günstiger als Mieten (indikativ), auch wenn in Zürich, Zug und der Zentralschweiz weiterhin meist das Mieten gewinnt, weil die Kaufpreise dort im Verhältnis zu den Mieten extrem sind.

• Seien Sie ehrlich zu Ihrem Zeithorizont. Wenn eine realistische Chance besteht, dass Sie die Schweiz innerhalb von fünf Jahren verlassen oder den Kanton wechseln, mieten Sie. Beginnen Sie mit der Checkliste zum Mieten und prüfen Sie den Kauf später erneut.
• Prüfen Sie die Tragbarkeit, bevor Sie etwas besichtigen. Der kalkulatorische Zins von 5% plus 1% Unterhalt plus Amortisation unter 33% des Bruttoeinkommens ist die Regel, die Ihr reales Budget bestimmt - nicht die Monatsrate zu 1.7%.
• Rechnen Sie das Steuerregime ab 2029 durch. Ohne Zinsabzug wirkt eine bewusst hohe Hypothek weniger attraktiv. Legen Sie Ihre Verschuldung anhand der heutigen und der künftigen Regeln fest.
• Vergleichen Sie Offerten richtig. Zinssatz, Tranchenstruktur und Amortisationsbedingungen unterscheiden sich stark zwischen den Banken - siehe unseren Hypotheken-Guide und die Checkliste zum Hauskauf.