Comprare o affittare in Svizzera: cosa dicono i numeri

Il dato è 36.3% (UST, rilevazione strutturale 2021), contro circa il 70% nei Paesi vicini. Affittare in Svizzera non è un ripiego né un segno di reddito basso: è il modo normale, rispettabile e duraturo di abitare, e il parco immobiliare in locazione è gestito in modo professionale, ben mantenuto e tutelato dalla legge in una misura insolita a livello internazionale.

Nelle città il divario è ancora più netto. La quota di proprietà si aggira attorno al 16% a Basilea Città, 19% a Ginevra e 28% a Zurigo (UST; swissinfo.ch). Chi si trasferisce in uno di questi centri sarà circondato da colleghi ben pagati che vivono in affitto per scelta - e spesso per necessità, perché il capitale proprio richiesto per comprare in quei mercati resta fuori portata anche con un buon stipendio.

Le ragioni strutturali sono tre. I prezzi sono molto alti rispetto ai redditi, per cui il vincolo decisivo è il capitale proprio e non la rata mensile. Le regole su capitale proprio e sostenibilità descritte qui sotto sono volutamente prudenti e vengono imposte dalle autorità di vigilanza, non solo preferite dalle banche. E finora il sistema fiscale ha tassato il valore locativo di chi abita la propria casa permettendo al tempo stesso di dedurre gli interessi ipotecari, il che ha ridotto la convenienza ad ammortizzare il debito e ha reso la proprietà meno chiaramente vantaggiosa che nel Regno Unito o negli Stati Uniti.

Al metro quadro la mediana degli appartamenti in proprietà si colloca attorno a CHF 7'300-7'400 al m2. Sono mediane nazionali e nascondono uno scarto enorme: attorno a Zurigo, Zugo e al Lago Lemano lo stesso importo compra una frazione della superficie, mentre parti del Giura, del Ticino e dei cantoni prealpini restano ben sotto la mediana. Una media nazionale è un punto di partenza per orientarsi, non un budget.

La direzione resta verso l'alto. Nel 2025 i prezzi degli appartamenti in proprietà sono saliti di circa 4-6% su base annua e quelli delle case unifamiliari di circa 2.5-6.5%, a seconda dell'indice che si legge (intervalli IAZI e Wuest Partner; swissinfo.ch, 2025). Tassi bassi, costruzioni limitate e immigrazione costante spingono tutti nella stessa direzione, e non si vedono segnali di un rapido allentamento della penuria di offerta.

Per una famiglia expat la conseguenza pratica è che aspettare per comprare ha un costo oltre che un vantaggio. Da diversi anni i prezzi crescono più in fretta della maggior parte dei tassi di risparmio. Ma questo non è un motivo per comprare prima di sapere in quale cantone vuole stare - i costi di transazione descritti più sotto puniscono una mossa troppo affrettata molto più di un anno di rincari. Legga questo capitolo insieme alla nostra guida al costo della vita per capire come l'abitazione si inserisce nel budget complessivo.

La Banca nazionale svizzera mantiene il suo tasso guida allo 0.00% da settembre 2025 (BNS). Questo si trasmette direttamente alle ipoteche SARON, che seguono il tasso di riferimento del mercato monetario e oggi si collocano attorno allo 0.8-1.3% all-in, margine della banca incluso. Un'ipoteca fissa a 10 anni si basa sui tassi swap a più lungo termine e costa circa 1.6-2.2% (Comparis, MoneyPark, UBS; indicativo, fine 2025/2026).

Sono valori straordinari nel confronto internazionale e la ragione principale per cui la domanda comprare o affittare torna d'attualità. Su un prestito di CHF 800'000 la differenza tra 1.7% e 4% supera i CHF 18'000 all'anno - in molti comuni quasi un anno intero di affitto.

La scelta tra SARON e tasso fisso è una decisione di rischio, non un esercizio di previsione. Il SARON oggi costa meno e può salire in tempi brevi; il tasso fisso costa un sovrapprezzo e compra certezza per la durata. Molte economie domestiche suddividono il prestito in tranche con scadenze diverse, così non tutto viene riprezzato nello stesso momento. La nostra guida alle ipoteche illustra le strutture e il modo in cui le banche le quotano.

La regola sul capitale proprio è severa: almeno il 20% del prezzo d'acquisto, di cui almeno il 10% deve essere capitale proprio duro - risparmi, titoli o una donazione, ma esplicitamente non denaro del 2° pilastro. Il restante 10% può provenire da un prelievo o da una costituzione in pegno della cassa pensioni, e si possono impiegare anche gli averi del pilastro 3a. Su un'abitazione da CHF 1 milione sono CHF 200'000, di cui CHF 100'000 di capitale liquido davvero Suo.

Il secondo ostacolo è la sostenibilità, e ferma più acquirenti del capitale proprio. Le banche calcolano i Suoi costi con un tasso d'interesse teorico del 5%, non con quello che pagherebbe davvero, più circa l'1% per la manutenzione e l'ammortamento richiesto. Il totale deve restare sotto il 33% circa del reddito lordo dell'economia domestica. Per un immobile da CHF 1 milione ciò implica un reddito familiare di circa CHF 150'000-180'000 lordi (indicativo).

Infine l'ammortamento. Ogni finanziamento superiore al 66.7% del valore dell'immobile deve essere riportato a quel livello entro 15 anni o entro il pensionamento, a seconda di quale scadenza arrivi prima. È un'uscita di cassa reale di diverse migliaia di franchi all'anno che gli inquilini non hanno mai - a differenza dell'affitto, però, costruisce il Suo patrimonio e non quello del proprietario. La nostra checklist per l'acquisto di una casa elenca i documenti che le banche chiederanno.

Finora chi abita la propria casa in Svizzera ha dovuto dichiarare come reddito imponibile un affitto figurativo, compensato dalle deduzioni per interessi ipotecari e manutenzione. La riforma elimina entrambi i lati dell'equazione. Dal 1° gennaio 2029, data fissata dal Consiglio federale, non ci sarà più alcun valore locativo imponibile sull'abitazione occupata dal proprietario (DFF, 2025).

Il contraltare sono le deduzioni. Le deduzioni degli interessi ipotecari spariscono in gran parte, resta solo una deduzione limitata e decrescente per chi acquista per la prima volta, su una decina d'anni, e le deduzioni per manutenzione e ristrutturazione cadono a livello federale. I cantoni possono inoltre introdurre un'imposta immobiliare speciale sulle abitazioni secondarie per proteggere le entrate nelle regioni turistiche.

Chi guadagna e chi perde è abbastanza prevedibile. Vincono i proprietari poco indebitati: un'economia domestica che ha ammortizzato molto pagava l'imposta sul valore locativo con pochi interessi da dedurre, e semplicemente smetterà di pagarla. Perdono i proprietari fortemente ipotecati, perché sparisce la deduzione degli interessi che rendeva attraente un prestito elevato, così come quella per un grande progetto di ristrutturazione. La tradizionale strategia svizzera di mantenere volutamente alto il debito ipotecario per motivi fiscali si indebolisce parecchio dal 2029, e chi compra oggi dovrebbe calcolare entrambi i regimi prima di decidere quanto indebitarsi.

Tutte le cifre della tabella sono indicative: prezzo di CHF 1 milione, CHF 200'000 di capitale proprio, un'ipoteca di CHF 800'000 a circa 1.7%, manutenzione attorno all'1% del valore e un affitto di mercato di CHF 2'500 al mese per un'abitazione equivalente. Cambi l'ipotesi sull'affitto di CHF 300 al mese e il risultato si ribalta - ed è proprio questo il punto.

Due voci che la tabella non mostra decidono la maggior parte dei casi reali. I costi di transazione aggiungono in anticipo circa il 3-5% del prezzo: imposta di trapasso dell'1-3.3% a seconda del cantone (Zurigo non la preleva), spese notarili dello 0.2-1% e tasse del registro fondiario. Su CHF 1 milione sono CHF 30'000-50'000 che non rivedrà. E i CHF 200'000 di capitale proprio sono denaro che avrebbe potuto essere investito altrove.

Per questo la regola pratica è un orizzonte di circa 5-10 anni. Al di sotto, i costi una tantum superano il vantaggio mensile. Al di sopra, ammortamento e crescita dei prezzi mettono di solito il proprietario in vantaggio. Nel 2025, con tassi così bassi, comprare risultava già più conveniente che affittare in circa la metà dei comuni svizzeri (indicativo), anche se affittare tende ancora a vincere a Zurigo, Zugo e nella Svizzera centrale, dove i prezzi d'acquisto sono estremi rispetto agli affitti.

• Sia onesto sul Suo orizzonte temporale. Se c'è una probabilità realistica che lasci la Svizzera o cambi cantone entro cinque anni, affitti. Cominci dalla checklist per l'affitto e riconsideri l'acquisto più avanti.
• Verifichi la sostenibilità prima di visitare qualsiasi immobile. Il tasso teorico del 5% più l'1% di manutenzione più l'ammortamento sotto il 33% del reddito lordo è la regola che determina il Suo budget reale - non la rata mensile all'1.7%.
• Simuli il regime fiscale dopo il 2029. Senza la deduzione degli interessi, un'ipoteca volutamente elevata appare meno attraente. Decida il livello di indebitamento confrontando le regole attuali e quelle future.
• Confronti le offerte come si deve. Tasso, struttura delle tranche e condizioni di ammortamento variano molto da una banca all'altra - veda la nostra guida alle ipoteche e la checklist per l'acquisto di una casa.