Ipoteche svizzere per expat: quanto può prendere in prestito, e come
Le regole svizzere sul credito sono severe ma prevedibili: almeno il 20% di mezzi propri, un test di sostenibilità a un tasso teorico del 5% e la regola del terzo. Le capisca - e verifichi qui sotto cosa può permettersi - prima di innamorarsi di un annuncio.
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Le due regole che decidono tutto
Ogni ipoteca svizzera si riduce a due test: mezzi propri sufficienti (almeno il 20%, di cui il 10% in liquidità vera) e sostenibilità (costo abitativo totale sotto circa un terzo del reddito, calcolato a un tasso teorico del 5%).
Il test sui mezzi propri è severo. Le serve almeno il 20% del prezzo d'acquisto come capitale proprio, e almeno la metà (il 10% del prezzo) deve essere liquidità vera o titoli - un conto di risparmio, un deposito titoli imponibile o simili. Il restante 10% può arrivare dal 2° pilastro o dal pilastro 3a.
Il test di sostenibilità è lo scoglio su cui si arenano molti aspiranti acquirenti. Le banche non usano il tasso d'interesse reale di oggi; fanno una prova di stress a un tasso teorico di circa il 5%. A questo aggiungono ammortamento e manutenzione (di norma circa l'1% del valore dell'immobile all'anno). Il costo annuo complessivo deve restare sotto circa un terzo del Suo reddito lordo - la cosiddetta regola del terzo.
La logica è difensiva: se i tassi salgono, i Suoi pagamenti devono continuare a sembrare sostenibili sulla carta. È per questo che a una coppia con un solido stipendio svizzero può essere detto che non può permettersi una casa che ai tassi odierni sembra alla portata.
Prima e seconda ipoteca, e l'ammortamento
Le banche dividono il prestito in una prima ipoteca fino a circa due terzi del valore e una seconda ipoteca per il resto fino all'80% - che va rimborsata in una quindicina d'anni.
La prima ipoteca - fino a circa due terzi del valore dell'immobile - non prevede alcun rimborso obbligatorio. Molti proprietari svizzeri la mantengono per decenni, perché gli interessi sono deducibili e il debito stesso riduce la sostanza imponibile.
La seconda ipoteca copre la fetta tra quella prima tranche e il tetto di anticipo dell'80% del valore. Questa parte deve essere ammortizzata - rimborsata - in circa 15 anni, oppure entro il pensionamento, a seconda di quale scadenza arrivi prima.
Può ammortizzare direttamente (riducendo il prestito ogni anno) oppure indirettamente tramite un conto del pilastro 3a. L'ammortamento indiretto è di solito più efficiente sul piano fiscale: l'ipoteca resta alta (quindi le deduzioni per interessi e sostanza restano intatte) e Lei accumula nel pilastro 3a un capitale che alla fine estingue il debito. Il meccanismo è spiegato nella nostra pagina sul pilastro 3a.
Tasso fisso o SARON
Dovrà scegliere tra un'ipoteca a tasso fisso, in cui il tasso è bloccato per una durata definita, e un'ipoteca SARON, che segue il tasso di riferimento svizzero.
Un'ipoteca a tasso fisso, di norma stipulata per 2-10 anni, blocca il tasso per tutta la durata. Il costo mensile è del tutto prevedibile - utile se il Suo budget ha poco margine per assorbire sorprese, o se semplicemente tiene alla tranquillità.
Un'ipoteca SARON segue lo Swiss Average Rate Overnight, più un margine della banca. Storicamente è risultata più conveniente in media rispetto al fisso, ma il tasso può salire o scendere di trimestre in trimestre, quindi il costo mensile varia.
La risposta giusta dipende da quanto il Suo budget è sensibile alle variazioni dei tassi e dalla Sua propensione al rischio. Molti proprietari ripartiscono il finanziamento su più tranche - in parte fisso, in parte SARON, eventualmente con scadenze diverse - per bilanciare certezza e flessibilità.
Expat, permessi e Lex Koller
Chi ha un permesso B o C ottiene di norma un'ipoteca sulla propria abitazione primaria a condizioni simili a quelle dei residenti svizzeri.
La Lex Koller impedisce a chi non risiede in Svizzera di acquistare case di vacanza o immobili puramente di investimento. Ma non limita la Sua abitazione primaria: se vive e lavora in Svizzera con un permesso valido, la casa in cui abita davvero è trattata più o meno come quella di un acquirente svizzero.
Può usare il 2° pilastro e il pilastro 3a per l'acquisto - con un prelievo oppure con una costituzione in pegno. Il pegno lascia intatta la Sua previdenza ma la usa come garanzia; il prelievo Le dà liquidità ma riduce le prestazioni di vecchiaia future e fa scattare un'imposta (relativamente contenuta) sul versamento in capitale. Veda la nostra pagina sulla cassa pensioni (2° pilastro).
Poiché banche e assicurazioni prezzano le ipoteche in modo molto diverso, un intermediario indipendente Le evita di pagare un «premio di fedeltà» alla banca su cui riceve già lo stipendio. Per gli expat in particolare - poco pratici del mercato svizzero, a volte senza un lungo storico creditizio locale - un confronto serio tra banche, banche cantonali, assicurazioni e casse pensioni fa spesso risparmiare diverse migliaia di franchi all'anno.
Cosa può permettersi davvero?
Inserisca reddito, mezzi propri e prezzo obiettivo - applichiamo il consueto test svizzero al tasso teorico del 5% e la regola del terzo.
I Suoi numeri
Almeno il 20% del prezzo, di cui almeno il 10% in contanti (non da averi previdenziali).
La Sua sostenibilità
Sembra sostenibile
I costi sono pari al 28.9% del reddito lordo e il rapporto di anticipo è del 75.0% - entro le regole svizzere standard.
Costo teorico annuo
Solo a titolo indicativo, in base alle regole di finanziamento svizzere standard (al 2025) - non un'offerta di credito. Le banche variano.
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Quanto posso prendere in prestito per una casa in Svizzera?
Le banche svizzere richiedono almeno il 20% di mezzi propri e verificano la sostenibilità a un tasso teorico di circa il 5%, mantenendo il costo abitativo totale sotto circa un terzo del reddito lordo. Usi il calcolatore di sostenibilità qui sopra per una cifra realistica nella Sua situazione.
Di quanti mezzi propri ho bisogno?
Almeno il 20% del prezzo d'acquisto, e almeno la metà (il 10% del prezzo) deve essere liquidità vera o titoli, non averi previdenziali. Il restante 10% può arrivare dal Suo 2° pilastro o dal pilastro 3a.
Posso usare la previdenza per comprare casa?
Sì. Può usare il 2° pilastro e il pilastro 3a per l'abitazione primaria, con un prelievo oppure - spesso più intelligente - con una costituzione in pegno. Ogni via ha conseguenze fiscali e previdenziali che vale la pena verificare prima.
Meglio un'ipoteca a tasso fisso o SARON?
Un'ipoteca a tasso fisso blocca il tasso per una durata definita e dà certezza; un'ipoteca SARON è variabile e di solito costa meno in media, ma oscilla. Dipende da quanto il Suo budget è sensibile alle variazioni dei tassi.
Gli expat con permesso B possono ottenere un'ipoteca?
Sì - chi ha un permesso B o C può di norma ottenere un'ipoteca sull'abitazione primaria a condizioni simili a quelle dei residenti. La Lex Koller limita case di vacanza e immobili di investimento per i non residenti, ma non la Sua abitazione.
Che cos'è l'ammortamento?
È il rimborso della seconda ipoteca fino a circa due terzi del valore dell'immobile nell'arco di circa 15 anni. Può farlo direttamente o indirettamente tramite un conto del pilastro 3a, che di solito è più efficiente sul piano fiscale.
Sappia cosa può permettersi - prima di innamorarsi di un annuncio
Faccia i conti con le regole svizzere già integrate, poi parli con un consulente indipendente della struttura migliore - fisso o SARON, ammortamento diretto o indiretto, e come usare con criterio i Suoi pilastri previdenziali.