Acheter ou louer en Suisse : ce que disent les chiffres

Le chiffre exact est de 36.3% (OFS, relevé structurel 2021), contre environ 70% dans les pays voisins. Louer en Suisse n'est ni un choix par défaut ni un signe de revenu modeste : c'est le mode de logement normal, respecté et durable, et le parc locatif est géré professionnellement, bien entretenu et protégé juridiquement à un degré inhabituel en comparaison internationale.

Dans les villes, l'écart est encore plus marqué. Le taux de propriété est d'environ 16% à Bâle-Ville, 19% à Genève et 28% à Zurich (OFS ; swissinfo.ch). Si vous vous installez dans l'un de ces centres, vous serez entouré de collègues bien rémunérés qui louent par choix - et souvent aussi par nécessité, car les fonds propres exigés pour acheter dans ces marchés restent hors de portée même avec un bon salaire.

Trois raisons structurelles l'expliquent. Les prix sont très élevés par rapport aux revenus, si bien que la contrainte décisive est l'apport et non la mensualité. Les règles de fonds propres et de capacité financière décrites ci-dessous sont volontairement conservatrices et imposées par les régulateurs, pas seulement par la préférence des prêteurs. Et jusqu'ici, le système fiscal imposait la valeur locative des propriétaires occupants tout en leur laissant déduire les intérêts hypothécaires, ce qui affaiblissait l'intérêt d'amortir sa dette et rendait la propriété moins clairement avantageuse qu'au Royaume-Uni ou aux États-Unis.

Ramené au mètre carré, le médian des appartements en propriété s'établit à environ CHF 7'300-7'400 par m2. Ce sont des médianes nationales, et elles masquent des écarts énormes : autour de Zurich, de Zoug et du lac Léman, le même argent n'achète qu'une fraction de la surface, tandis que des parties du Jura, du Tessin et des cantons préalpins se situent nettement sous la médiane. Une moyenne nationale est un point de repère pour s'orienter, pas un budget.

La tendance reste orientée à la hausse. En 2025, les prix des appartements en propriété ont progressé d'environ 4-6% sur un an, et ceux des maisons individuelles d'environ 2.5-6.5% selon l'indice consulté (fourchettes IAZI et Wuest Partner ; swissinfo.ch, 2025). Taux bas, construction limitée et immigration soutenue poussent tous dans la même direction, et rien n'indique que la pénurie d'offre se résorbe rapidement.

Pour une famille expatriée, la conséquence pratique est qu'attendre pour acheter a un coût autant qu'un avantage. Les prix ont progressé plus vite que la plupart des taux d'épargne plusieurs années de suite. Mais ce n'est pas une raison d'acheter avant de savoir dans quel canton vous voulez rester - les coûts de transaction décrits plus bas punissent un achat trop précoce bien plus durement qu'une année de hausse des prix. Lisez ceci avec notre guide du coût de la vie pour voir comment le logement s'insère dans le budget global.

La Banque nationale suisse maintient son taux directeur à 0.00% depuis septembre 2025 (BNS). Cela se répercute directement sur les hypothèques SARON, qui flottent avec le taux de référence du marché monétaire et se situent actuellement autour de 0.8-1.3% tout compris, marge du prêteur incluse. Une hypothèque fixe à 10 ans se base sur les taux swap à plus long terme et coûte environ 1.6-2.2% (Comparis, MoneyPark, UBS ; indicatif, fin 2025/2026).

Ces chiffres sont extraordinaires en comparaison internationale, et ils sont la principale raison pour laquelle la question acheter ou louer se pose à nouveau. Sur un prêt de CHF 800'000, la différence entre 1.7% et 4% dépasse CHF 18'000 par an - soit environ une année entière de loyer dans de nombreuses communes.

Le choix entre SARON et taux fixe est une décision de risque, pas un exercice de prévision. Le SARON est moins cher aujourd'hui et peut monter à court terme ; un taux fixe coûte une prime et achète de la certitude pour la durée. Beaucoup de ménages répartissent le prêt en tranches d'échéances différentes pour que tout ne soit pas refixé en même temps. Notre guide des hypothèques passe en revue les structures et la manière dont les prêteurs les cotent.

La règle des fonds propres est stricte : au minimum 20% du prix d'achat, dont au moins 10% de fonds propres durs - épargne, titres ou donation, mais explicitement pas d'argent du 2e pilier. Les autres 10% peuvent provenir d'un retrait ou d'un nantissement de la caisse de pension, et l'épargne du pilier 3a peut aussi être utilisée. Pour un bien de CHF 1 million, cela représente CHF 200'000, dont CHF 100'000 de capital liquide réellement à vous.

Le deuxième obstacle est la capacité financière, et il arrête plus d'acheteurs que l'apport. Les prêteurs testent vos charges à un taux d'intérêt théorique de 5%, et non au taux que vous paieriez réellement, plus environ 1% pour l'entretien et l'amortissement requis. Le total doit rester sous environ 33% du revenu brut du ménage. Pour un bien de CHF 1 million, cela implique un revenu du ménage d'environ CHF 150'000-180'000 brut (indicatif).

Enfin, l'amortissement. Tout emprunt au-delà de 66.7% de la valeur du bien doit être remboursé jusqu'à ce niveau dans les 15 ans ou avant la retraite, selon la première de ces échéances. C'est une vraie sortie de trésorerie de plusieurs milliers de francs par an que les locataires ne connaissent pas - mais contrairement au loyer, elle construit vos fonds propres et non ceux de votre bailleur. Notre checklist pour l'achat d'un logement détaille les documents que les prêteurs demanderont.

Jusqu'ici, les propriétaires occupants devaient déclarer un loyer fictif sur leur propre logement comme revenu imposable, compensé par des déductions pour intérêts hypothécaires et entretien. La réforme supprime les deux côtés de cette équation. À partir du 1er janvier 2029, date fixée par le Conseil fédéral, il n'y aura plus de valeur locative imposable sur un logement occupé par son propriétaire (DFF, 2025).

La contrepartie, ce sont les déductions. Les déductions d'intérêts hypothécaires disparaissent en grande partie, seule subsistant une déduction limitée et dégressive pour les primo-accédants sur environ dix ans, et les déductions pour entretien et rénovation tombent au niveau fédéral. Les cantons sont en outre autorisés à introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires pour protéger leurs recettes dans les régions touristiques.

Qui gagne et qui perd est assez prévisible. Les propriétaires peu endettés gagnent : un ménage qui a fortement amorti payait l'impôt sur la valeur locative avec peu d'intérêts à déduire, et cesse simplement de le payer. Les propriétaires fortement hypothéqués perdent, car la déduction des intérêts qui rendait un gros prêt attractif disparaît, tout comme la déduction pour un grand projet de rénovation. La stratégie suisse traditionnelle consistant à maintenir délibérément une dette hypothécaire élevée pour des raisons fiscales s'affaiblit considérablement dès 2029, et quiconque achète aujourd'hui devrait modéliser les deux régimes avant de choisir combien emprunter.

Tous les chiffres du tableau sont indicatifs : prix de CHF 1 million, CHF 200'000 de fonds propres, une hypothèque de CHF 800'000 à environ 1.7%, un entretien d'environ 1% de la valeur et un loyer de marché de CHF 2'500 par mois pour un logement équivalent. Modifiez l'hypothèse de loyer de CHF 300 par mois et la réponse s'inverse - c'est précisément le point.

Deux postes absents du tableau tranchent la plupart des cas réels. Les coûts de transaction ajoutent environ 3-5% du prix au départ : droits de mutation de 1-3.3% selon le canton (Zurich n'en prélève pas), frais de notaire de 0.2-1%, plus les émoluments du registre foncier. Sur CHF 1 million, cela fait CHF 30'000-50'000 que vous ne reverrez pas. Et les CHF 200'000 de fonds propres sont un capital qui aurait pu être investi ailleurs.

C'est pourquoi la règle pratique est un horizon d'environ 5 à 10 ans. En dessous, les frais uniques écrasent l'avantage mensuel. Au-delà, l'amortissement et la hausse des prix mettent généralement le propriétaire devant. En 2025, avec des taux aussi bas, acheter était déjà, semble-t-il, moins cher que louer dans environ la moitié des communes suisses (indicatif), même si la location reste souvent gagnante à Zurich, à Zoug et en Suisse centrale, où les prix d'achat sont extrêmes par rapport aux loyers.

• Soyez honnête sur votre horizon. S'il existe une chance réaliste que vous quittiez la Suisse ou changiez de canton dans les cinq ans, louez. Commencez par la checklist de location et revenez à l'achat plus tard.
• Testez la capacité financière avant toute visite. Le taux théorique de 5%, plus 1% d'entretien, plus l'amortissement, le tout sous 33% du revenu brut : c'est cette règle qui fixe votre vrai budget - pas la mensualité à 1.7%.
• Modélisez le régime fiscal post-2029. Sans la déduction des intérêts, une hypothèque délibérément élevée perd de son attrait. Décidez de votre niveau d'emprunt au regard des règles actuelles et des règles futures.
• Comparez correctement les offres. Taux, structure des tranches et modalités d'amortissement varient fortement d'un prêteur à l'autre - voyez notre guide des hypothèques et la checklist pour l'achat d'un logement.