Hypothèques suisses pour expatriés : ce que vous pouvez emprunter, et comment
Les règles de prêt suisses sont strictes mais prévisibles : au moins 20% de fonds propres, un test de capacité financière à un taux théorique de 5%, et la règle du tiers. Comprenez-les - et vérifiez ci-dessous ce que vous pouvez vous offrir - avant de craquer pour une annonce.
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Les deux règles qui décident de tout
Toute hypothèque suisse se résume à deux tests : des fonds propres suffisants (au moins 20%, dont 10% en liquidités) et la capacité financière (coût total du logement sous environ un tiers du revenu, calculé à un taux théorique de 5%).
Le test des fonds propres est strict. Il vous faut au moins 20% du prix d'achat en fonds propres, et au moins la moitié (10% du prix) doit être constituée de liquidités ou de titres - compte d'épargne, dépôt-titres imposable ou équivalent. Les 10% restants peuvent provenir de votre 2e pilier ou de votre pilier 3a.
Le test de capacité financière est l'obstacle sur lequel butent beaucoup de candidats à l'achat. Les banques ne calculent pas avec le taux réel du moment ; elles testent à un taux théorique d'environ 5%. S'y ajoutent l'amortissement et l'entretien (en général environ 1% de la valeur du bien par an). Le coût annuel total doit rester sous environ un tiers de votre revenu brut - la fameuse règle du tiers.
La logique est défensive : si les taux montent, vos paiements doivent rester confortables sur le papier. C'est pourquoi un couple avec un bon salaire suisse peut s'entendre dire qu'il n'a pas les moyens d'un logement qui paraît abordable aux taux actuels.
Première et deuxième hypothèque, et amortissement
Les banques divisent le prêt en une première hypothèque allant jusqu'à environ deux tiers de la valeur, et une deuxième hypothèque pour le solde jusqu'à 80% - qui doit être remboursée en une quinzaine d'années.
La première hypothèque - jusqu'à environ deux tiers de la valeur du bien - n'exige aucun remboursement obligatoire. Beaucoup de propriétaires suisses la conservent pendant des décennies, car les intérêts sont déductibles et la dette elle-même réduit la fortune imposable.
La deuxième hypothèque couvre la tranche située entre cette première part et le plafond d'avance de 80% de la valeur. Cette portion doit être amortie - remboursée - en 15 ans environ, ou d'ici à la retraite, selon ce qui survient en premier.
Vous pouvez amortir directement (en réduisant le prêt chaque année) ou indirectement via un compte de pilier 3a. L'amortissement indirect est généralement plus avantageux fiscalement : l'hypothèque reste élevée (les déductions d'intérêts et de fortune sont donc préservées) et vous constituez un capital de pilier 3a qui soldera la dette le moment venu. Le mécanisme est détaillé sur notre page consacrée au pilier 3a.
Taux fixe ou SARON
Vous choisirez entre une hypothèque à taux fixe, dont le taux est bloqué pour une durée déterminée, et une hypothèque SARON, qui suit le taux de référence suisse.
Une hypothèque à taux fixe, généralement conclue pour 2 à 10 ans, bloque votre taux pendant toute la durée. Votre coût mensuel est parfaitement prévisible - utile si votre budget a peu de marge pour absorber les surprises, ou si vous tenez simplement à la tranquillité d'esprit.
Une hypothèque SARON suit le Swiss Average Rate Overnight, majoré d'une marge bancaire. Historiquement, elle est revenue moins cher en moyenne que le taux fixe, mais le taux peut monter ou descendre d'un trimestre à l'autre : votre coût mensuel varie donc.
La bonne réponse dépend de la sensibilité de votre budget aux variations de taux et de votre appétit pour le risque. Beaucoup de propriétaires répartissent leur financement en plusieurs tranches - une partie fixe, une partie SARON, éventuellement avec des échéances différentes - pour équilibrer sécurité et souplesse.
Expatriés, permis et Lex Koller
Les titulaires d'un permis B ou C obtiennent en général une hypothèque pour leur résidence principale à des conditions comparables à celles des résidents suisses.
La Lex Koller empêche les personnes non résidentes d'acheter des résidences de vacances ou des biens purement locatifs en Suisse. En revanche, elle ne restreint pas votre propre résidence principale : si vous vivez et travaillez en Suisse au bénéfice d'un permis valable, le logement que vous habitez réellement est traité à peu près comme celui d'un acheteur suisse.
Vous pouvez utiliser votre 2e pilier et votre pilier 3a pour l'achat - soit par versement anticipé, soit par mise en gage. La mise en gage laisse votre prévoyance intacte mais l'utilise comme garantie ; le retrait vous donne des liquidités mais réduit vos futures prestations de retraite et déclenche un impôt (relativement modéré) sur le versement en capital. Voyez notre page sur la caisse de pension (2e pilier).
Comme les banques et les assureurs tarifent les hypothèques très différemment, un courtage indépendant vous évite de payer une « prime de fidélité » à la banque où votre salaire est déjà versé. Pour les expatriés en particulier - peu familiers du marché suisse, parfois sans long historique de crédit local - une vraie comparaison entre banques, banques cantonales, assureurs et caisses de pension permet souvent d'économiser plusieurs milliers de francs par an.
Que pouvez-vous vraiment vous offrir ?
Indiquez votre revenu, vos fonds propres et le prix visé - nous appliquons le test suisse standard au taux théorique de 5% et la règle du tiers.
Vos chiffres
Au moins 20% du prix, dont au moins 10% en liquidités (hors avoirs de prévoyance).
Votre capacité financière
Semble finançable
Les coûts représentent 28.9% du revenu brut et le taux d'avance est de 75.0% - dans les règles suisses standard.
Coût théorique annuel
À titre indicatif uniquement, sur la base des règles de financement suisses standard (état 2025) - pas une offre de crédit. Les banques varient.
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Combien puis-je emprunter pour un logement en Suisse ?
Les banques suisses exigent au moins 20% de fonds propres et testent la capacité financière à un taux théorique d'environ 5%, en maintenant le coût total du logement sous environ un tiers du revenu brut. Utilisez le calculateur ci-dessus pour obtenir un chiffre réaliste dans votre situation.
De combien de fonds propres ai-je besoin ?
Au moins 20% du prix d'achat, et au moins la moitié (10% du prix) doit être constituée de liquidités ou de titres plutôt que d'avoirs de prévoyance. Les 10% restants peuvent provenir de votre 2e pilier ou de votre pilier 3a.
Puis-je utiliser ma prévoyance pour acheter un logement ?
Oui. Vous pouvez utiliser le 2e pilier et le pilier 3a pour une résidence principale, par un versement anticipé ou - souvent plus judicieux - par une mise en gage. Chaque voie a des conséquences fiscales et de prévoyance qu'il vaut la peine de vérifier d'abord.
Faut-il choisir une hypothèque à taux fixe ou SARON ?
Une hypothèque à taux fixe bloque votre taux pour une durée déterminée et offre de la certitude ; une hypothèque SARON est variable et revient en général moins cher en moyenne, mais elle fluctue. Tout dépend de la sensibilité de votre budget aux variations de taux.
Les expatriés avec un permis B peuvent-ils obtenir une hypothèque ?
Oui - les titulaires d'un permis B ou C peuvent en général obtenir une hypothèque sur une résidence principale à des conditions comparables à celles des résidents. La Lex Koller restreint les résidences de vacances et les biens de placement pour les non-résidents, mais pas votre propre logement.
Qu'est-ce que l'amortissement ?
C'est le remboursement de la deuxième hypothèque jusqu'à environ deux tiers de la valeur du bien, sur une quinzaine d'années. Vous pouvez le faire directement ou indirectement via un compte de pilier 3a, ce qui est généralement plus avantageux fiscalement.
Sachez ce que vous pouvez vous offrir - avant de tomber amoureux d'une annonce
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