Acheter un logement en Suisse en tant qu'expatrié
Acheter en Suisse, c'est moins une question de prix affiché que de réussir deux tests bancaires - fonds propres et capacité financière - et de choisir une structure hypothécaire qui aura encore du sens dans dix ans. Nous vous accompagnons dans la décision avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
Pour acheter une résidence principale en Suisse, il faut en général au moins 20% de fonds propres (dont au moins 10% provenant d'ailleurs que votre 2e pilier), et une banque suisse testera votre capacité financière à un taux d'intérêt théorique d'environ 5%, plus 1% d'entretien, plus l'amortissement - en visant un coût du logement total inférieur à environ 33% du revenu brut. Le choix hypothécaire se fait typiquement entre SARON (variable) et un taux fixe de 2-10 ans, et l'amortissement de la deuxième hypothèque est souvent organisé indirectement via le pilier 3a pour l'économie d'impôt. État 2025, les logements occupés par leur propriétaire sont imposés sur une valeur locative, et le type de permis plus la Lex Koller déterminent ce que vous pouvez acheter et où.
Ce que les acheteurs expatriés en Suisse doivent clarifier
- 01
La règle des 20% de fonds propres (et les 10% de fonds propres durs)
Minimum 20% de fonds propres, dont au moins 10% doivent provenir de liquidités, de titres ou du pilier 3a - pas du 2e pilier. Le recours au 2e pilier est autorisé pour les 10% restants, mais il réduit la couverture de prévoyance et déclenche l'impôt sur le versement en capital.
- 02
Capacité financière à un taux théorique de 5%
Les banques testent votre capacité à payer l'hypothèque à environ 5% d'intérêt, plus 1% d'entretien, plus l'amortissement - coût du logement total inférieur à environ 33% du revenu brut. C'est ce test qui bloque le plus souvent une transaction, pas le taux actuel réel.
- 03
Taux fixe vs SARON
Les hypothèques SARON suivent le taux du marché monétaire suisse ; les hypothèques à taux fixe (2-10 ans) verrouillent le taux. Le bon choix dépend de votre horizon temporel, de votre tolérance au risque et du degré de certitude que vous voulez dans votre budget mensuel.
- 04
Amortissement indirect via le pilier 3a
Plutôt que de rembourser directement la deuxième hypothèque, beaucoup de propriétaires versent dans un pilier 3a, déduisent les cotisations et utilisent plus tard le capital 3a pour amortir. Bien fait, cela préserve plus longtemps la déduction des intérêts hypothécaires et réduit l'impôt sur la durée de vie.
- 05
Valeur locative
Les logements occupés par leur propriétaire sont imposés sur un revenu locatif théorique (la valeur locative) ajouté au revenu imposable, contre lequel les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien sont déductibles. Une réforme est discutée depuis des années ; jusqu'à son adoption, le système actuel s'applique toujours.
- 06
Type de permis et Lex Koller
Les citoyens suisses, les titulaires d'un permis C et les titulaires UE/AELE d'un permis B peuvent normalement acheter librement une résidence principale. Les titulaires d'un permis B hors UE doivent en faire leur résidence principale et subissent des restrictions sur les résidences secondaires ; les étrangers non résidents sont largement exclus de l'achat résidentiel par la Lex Koller.
- 07
Impôt sur la fortune, 2e pilier et plans de sortie
L'immobilier modifie votre situation d'impôt sur la fortune, l'usage de fonds du 2e pilier crée une future question de remboursement, et une vente ou un départ à l'étranger déclenche le remboursement de l'impôt sur le versement en capital plus l'impôt sur les gains immobiliers au taux cantonal. Tout cela se modélise idéalement avant l'achat.
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De combien de fonds propres ai-je vraiment besoin pour acheter en Suisse ?
Qu'est-ce que le test de capacité financière et pourquoi utilise-t-il 5% ?
Dois-je prendre une hypothèque à taux fixe ou SARON ?
Qu'est-ce que l'amortissement indirect via le pilier 3a ?
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